Chciwość nie popłaca – Prawnik budowlany

Rozpoczynamy historią sprzed 10 lat, którą wybieramy na start nieprzypadkowo.

Po pierwsze dlatego, że akurat w lipcu 2022 r. wchodzi w życie nowa ustawa deweloperska¹, zastępując po 10 latach tzw. starą ustawę deweloperską z 2011 r.² która – wprowadzając umowę deweloperską i kilka innych rozwiązań – miała na celu lepiej chronić klientów w relacjach z deweloperami, aby nie dochodziło tak łatwo do sytuacji takich, jak przedstawiona w tym wpisie.

Po drugie dlatego, że aktualnie prowadzimy równie poruszającą sprawę, a której podłoże jest w sumie w obu sprawach zaskakująco podobne:

w czasie gwałtownego wzrostu cen nieruchomości, deweloper skuszony wizją łatwego zarobku, postanowił wymiksować się z umowy z klientem, żeby nieruchomość sprzedać komuś innemu. Oczywiście po znacznie wyższej cenie. Z punktu widzenia takiego biznesmena udającego dewelopera, pokusa niemała: zerwanie umowy – jedno pismo, trochę nerwów… i marża rośnie o kilkaset tysięcy. A dla drugiego człowieka brutalne zawirowanie życiowe, zwłaszcza jeśli sprzedał swoje poprzednie mieszkanie oraz zaciągnął wieloletni kredyt na nową nieruchomość.

Obserwowaliśmy to dekadę temu, obserwujemy i dzisiaj. Mam nadzieję, że o aktualnej sprawie będziemy mogli niedługo również napisać na tym blogu – po jej prawomocnym zakończeniu. A tymczasem niżej przeczytajcie historię o tym, że chciwość nie popłaca.

Stan faktyczny

W pozwie złożonym do Sądu Okręgowego w Poznaniu we wrześniu 2007 r. zasadniczy stan faktyczny opisaliśmy następująco:

Powódka w dniu 8 września 2006 roku zawarła z pozwaną umowę deweloperską w zwykłej formie pisemnej. Zgodnie z dyspozycją § 2 ust. 1 Umowy, pozwana zobowiązała się do wybudowania na rzecz powódki, na nieruchomości określonej w petitum niniejszego pozwu, budynku jednorodzinnego bliźniaczego wraz z instalacjami (§ 2 ust. l pkt. 1) Umowy) oraz do zawarcia z powódką w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości zabudowanej przedmiotowym budynkiem (§ 2 ust. 1 pkt. 2) oraz § 5 ust. 1 Umowy), w zamian za co powódka zobowiązała się do zapłaty pozwanej wynagrodzenia w wysokości i w terminach wskazanych w § 6 Umowy.
/…/
Powódka /…/ zapłaciła pozwanej całe ustalone Umową wynagrodzenie.
/…/
Strony podpisały protokół odbioru, a pozwana w celu umożliwienia powódce wykonania ostatnich prac wykończeniowych w budynku oraz przygotowania i dokonania przeprowadzki przekazała powódce klucze do budynku i wydała powódce przedmiotową nieruchomość w posiadanie.

Zwrócicie uwagę na ten element – nieruchomość już została wydana i szczęśliwy nabywca nowego, wymarzonego domu już się zaczął urządzać.

Po podpisaniu przez Strony protokołu odbioru oraz objęcia posiadania przedmiotowej nieruchomości, powódka wykryła w odebranym budynku wady – polegające między innymi na braku obowiązkowej wentylacji w łazience i ustnie poinformowała o tym fakcie pozwaną. W odpowiedzi pozwana poinformowała ustnie powódkę, że nie zamierza usuwać stwierdzonych wad, a ponadto zgodnie z § 8 ust. 7 Umowy, pozwana w najbliższych dniach zamierza rozwiązać zawartą Umowę oraz zwrócić powódce wpłacone do tej pory kwoty, powiększone o karę umowną w wysokości 15% wpłaconych kwot, ponieważ aktualna dobra koniunktura na rynku nieruchomości umożliwia pozwanej sprzedaż innej osobie przedmiotowej nieruchomości zabudowanej budynkiem przeznaczonym pierwotnie dla powódki i to w cenie o wiele wyższej niż ustalona w Umowie z powódką a zysk z tej transakcji z dużym naddatkiem zrekompensuje pozwanej obowiązek zapłaty ustalonej kary umownej.
/…/
Powyższa „informacja” potwierdziła się w dniu 27 sierpnia 2007 roku, w którym to dniu powódka odebrała pismo z oświadczeniem pozwanej o rozwiązaniu umowy na podstawie § 8 ust. 7 Umowy

Ten § 8 ust. 7 Umowy – o którego znaczenie, interpretację i skuteczność spieraliśmy później przez cały proces – brzmiał następująco:

”W przypadku rozwiązania umowy przez Developera z innych powodów, Developer zwróci Inwestorowi, w terminie 30 dni od daty rozwiązania umowy, wpłacone przez niego kwoty powiększone o karę umowną w wysokości 15% wartości wpłaconych przez Inwestora kwot. Inwestor oświadcza, że wpłacona kara umowna zaspokaja w pełni jego roszczenie i nie będzie dochodził dodatkowego odszkodowania”

Wracając do stanu faktycznego przedstawionego pozwie:

/…/
W obliczu powyższego oświadczenia pozwanej, a mając na względzie zbliżający się zgodnie z Umową termin przeniesienia własności nieruchomości, pozwana nagle znalazła się w dramatycznej sytuacji życiowej oraz finansowej, ponieważ licząc na wykonanie zawartej Umowy, w celu zapłaty kwot ustalonych Umową zaciągnęła kredyt bankowy oraz dla uzyskania pozostałej kwoty sprzedała posiadane przez siebie mieszkanie, do wydania którego zobowiązana jest do dnia 9 października 2007 roku, a będąc posiadaczem nieruchomości i mając zapewniony przez pozwaną swobodny dostęp do wybudowanego budynku zleciła ostatnie prace wykończeniowe oraz podjęła czynności związane z przygotowaniem przeprowadzki.
W chwili obecnej – w obliczu odstąpienia przez pozwaną od Umowy – przy aktualnie panującej sytuacji nieustannego wzrostu cen na rynku nieruchomości, powódka przeznaczając nawet wszystkie pieniądze, które ewentualnie zamierza jej wypłacić pozwana, nie jest w stanie zakupić nie tylko nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem o podobnym standardzie, ale nawet mieszkania porównywalnego do poprzedniego lokalu, w którym zamieszkiwała dotychczas.

Jakby tego było mało…

… w dniu 29 sierpnia 2007 roku pozwana bezprawnie, bez wymaganego prawem tytułu wykonawczego oraz bez udziału organu egzekucyjnego, przy użyciu przemocy fizycznej dokonała eksmisji powódki z posiadanej przez nią nieruchomości, siłą odebrała klucze do budynku oraz usunęła z budynku rzeczy stanowiące własność powódki, a dla uniemożliwienia powódce dostępu do budynku wymienione zostały zamki w drzwiach.
Powódka zawiadomiła o powyższym zdarzeniu odpowiednie organy ścigania i w sprawie tej toczy się odrębne postępowanie.

Zmiana roszczenia

Pierwotnie zamierzaliśmy walczyć o samą nieruchomość.

Niezwłocznie złożyliśmy do sądu wniosek o zabezpieczenie w postaci zakazu zbywania spornej nieruchomości przez dewelopera. Sąd przychylił się do naszego wniosku… ale postanowienie wydał dopiero po 11 dniach (choć zgodnie z art. 737 KPC powinien wniosek rozpoznać w terminie tygodnia), natomiast w 8. dniu od złożenia przez nas wniosku o zabezpieczenie deweloper nieruchomość sprzedał.

Sprzedaż nieruchomości z czystą księgą jest skuteczna i nic z tym nie można zrobić – nabywcę chroni tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Pozostało nam – na podstawie art. 193 KPC – zmienić roszczenie na odszkodowawcze, zwłaszcza, że deweloper zbył nieruchomość nowemu nabywcy za kwotę prawie 200 tys. zł wyższą, niż pierwotnie umówiona z powódką.

Szkoda: straty rzeczywiste i utracone korzyści

Na roszczenia odszkodowawcze składały się dwie grupy roszczeń:

(1) roszczenie o naprawienie rzeczywistej szkody i zwrot faktycznie poniesionych kosztów, bezpośrednio wynikających z bezprawnego ”rozwiązania” umowy przez dewelopera, m.in.:

koszty zamówionych materiałów wykończeniowych (m.in. koszty zamówionej, dostarczonej i częściowo już nawet zamontowanej glazury, kominka oraz kuchni)
koszty kredytu – który został przez bank wypowiedziany
koszty najmu lokalu (powódka po sprzedaży swojego starego mieszkania nie miała gdzie mieszkać)

(2) roszczenie o pokrycie utraconych korzyści, tj. zapłatę różnicy pomiędzy kwotą za nieruchomość pierwotnie umówioną w umowie deweloperskiej, a kwotą, za którą deweloper faktycznie sprzedał nieruchomość (~200 tys. zł drożej)

Oprócz dużego ładunku emocjonalnego, który towarzyszył całej sprawie (trudno się dziwić…), przyszło nam się zmagać w przedstawieniem odpowiedniej argumentacji dla wykazania, iż w tego typu sytuacji roszczenie odszkodowawcze również powinno obejmować różnicę w cenie nieruchomości.

Druga strona przedstawiała argumentację – popartą głosami doktryny i wybranymi orzeczeniami – wskazującą, iż odpowiedzialność w granicach tzw. ujemnego interesu umownego dla roszczeń związanych niewykonaniem umowy przedwstępnej (art. 390 KC) – bo tak jak została wtedy potraktowania nasza umowa deweloperska w zwykłej formie pisemnej – nie obejmuje utraconych korzyści.

Z naszej strony główną argumentację oparliśmy na poglądzie prezentowanym w kluczowym w sprawie orzeczeniu Sądu Najwyższego, iż

szkodę powódki w niniejszej sprawie stanowi przede wszystkim uszczerbek majątkowy, rozumiany jako różnica między aktualnym stanem majątku powódki, a stanem hipotetycznym, jaki by istniał, gdyby zobowiązanie zostało wykonane³.

Długie postępowanie

Deweloper przyjął taktykę ”ani kroku w tył” i twardo kwestionował w zasadzie wszystkie twierdzenia (okraszając swoje pisma sakramentalnym ”zaprzeczam wszelkim twierdzeniom, poza wyraźnie przyznanymi…”)

Postępowanie trwało długo również z powodu konieczności przesłuchania zaskakująco dużej grupy świadków.

Na nasza argumentację, iż felerny § 8 ust. 7 Umowy stanowi niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniu art. 385¹ § 1 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.
§ 2. Jeżeli postanowienie umowy zgodnie z § 1 nie wiąże konsumenta, strony są związane umową w pozostałym zakresie.
§ 3. Nieuzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta.
§ 4. Ciężar dowodu, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, spoczywa na tym, kto się na to powołuje.

deweloper złożył wniosek o przeprowadzenie dowodu z przesłuchania świadków – innych klientów, z którymi zawierał umowy na zbliżonym wzorcu – na okoliczność udowodnienia przedstawianych w procesie twierdzeń, iż kluczowy § 8 ust. 7 Umowy został uzgodniony indywidualnie z powódką.

W ten sposób przesłuchanych zostało kilkadziesiąt osób, a postępowanie wydłużyło się – skromnie licząc – o dodatkowy rok. Ponadto w sprawie dopuszczony został dowód z opinii biegłego. Kolejny rok procesu upłynął na pozyskaniu opinii biegłego (głównej i uzupełniającej) oraz przesłuchaniu biegłego na rozprawie.

Wyliczam czas, albowiem niejeden klient potrafi zwątpić w nawet najlepiej uzasadnione roszczenia, jeśli czas trwania postępowania należy liczyć w latach

Wyrok

W sumie przy pozwie wniesionym we wrześniu 2007 r. wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu zapadł w listopadzie 2010 r.

Ponieważ w tamtym czasie umowa deweloperska nie była jeszcze formalnie uregulowana w przepisach, Sąd uznał umowę deweloperską za umowę nienazwaną, do której wykładni należy stosować inne, odpowiednie przepisy prawa.

Sądu w wyroku uznał, iż zastrzeżenie zawarte w § 8 ust. 7 Umowy pozostaje bezskuteczne

a deweloper w żadnym razie nie miał prawa do wypowiedzenia umowy ot tak po prostu, wedle własnego widzimisię – zwłaszcza, przy tak poważnym i kosztowym przedsięwzięciu, jak budowa domu.

Dalej sąd uznał, iż skoro nie doszło do skutecznego rozwiązania umowy, to powódce jako konsumentowi przysługuje pełne roszczenie odszkodowawcze w oparciu o art. 471 KC:

Sąd Okręgowy w pełni zgodził się z poglądem wyrażonym w cytowanym przez nas wyroku Sądu Najwyższego z dnia 8 sierpnia 2007 r., l CSK 177107

i zsądził na rzecz powódki odszkodowanie w kwocie ~200 tys. zł wraz z odsetkami ustawowymi liczonym od 2008 r. (kolejne kilkadziesiąt tysięcy złotych) oraz koszty procesu (ponad 20 tys. zł).

Apelacja i Sąd Najwyższy

Deweloper nie dawał za wygraną.

W lutym 2011 r. wniósł apelację, z którą Sąd Apelacyjny rozprawił się – patrząc na dzisiejsze terminy – wyjątkowo szybko. Już po dwóch miesiącach zapadł wyrok oddalający apelację dewelopera, którą Sąd Apelacyjny uznał za całkowicie bezzasadną i zgodził się w pełni z argumentacją i rozumowaniem Sądu Okręgowego, przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia i finalnie zasądził na rzecz naszej klientki koszty postępowania apelacyjnego (kolejne kilka tysięcy złotych).

Deweloper dalej nie dawał za wygraną i latem 2011 r. i złożył skargę kasacyjną do Sądu Najwyższego, na którą również przygotowaliśmy odpowiedź, wnosząc o odmowę przyjęcia skargi kasacyjnej do rozpoznania, w razie jej przyjęcia – o oddalenie skargi dewelopera.

Ostateczny koniec sprawy nastąpił w lutym 2012 r., kiedy Sąd Najwyższy odmówił przyjęcia do rozpoznania skargi kasacyjnej dewelopera.

Ostatecznie, dopiero po 5 latach, klientka mogła uznać sprawę za definitywnie zakończoną i spokojnie zamieszkać w innej nieruchomości, którą zakupiła, wspierając ten zakup odszkodowaniem, które zapłacił deweloper.

Dobre rady – zawsze w cenie

Mimo Happy End-u i sukcesu finansowego, tylko nasza klientka wie, ile nerwów ją to kosztowało i jak duże to było zawirowanie życiowe.

Gdy spotkaliśmy się, aby świętować zakończenie sprawy, jak refren powtarzało się fraza, że mimo wszystko nasza klientka nikomu nie życzy wpadnięcia w tryby machiny sądowej – zwłaszcza w takim momencie życiowym, tj. gdy człowiek podejmuje decyzję o zakupie życia (nieruchomość) oraz o wieloletnim kredycie hipotecznym i już z tej przyczyny jego nerwy są mocno napięte… A co dopiero takie ”przygody”…

Dlatego mili Państwo – kto dotarł do tego miejsca – trzy główne wnioski i rady z tej historii:

każda ważna umowa w sprawie nieruchomości – tylko w formie aktu notarialnego,
zawsze żądajcie ujawnienia roszczeń w księdze wieczystej,
zawsze dwa razy sprawdźcie reputację waszego kontrahenta (w tym przypadku ”deweloperem” był stały bywalec wymiaru sprawiedliwości…).

r.pr. Łukasz Połomski

***

Wyroki na bazie których przygotowano wpis:

Wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 10 listopada 2010 r., sygn. akt I C 2244/07 (niepubl.)
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 18 lutego 2011 r., sygn. akt I ACa 232/11 (niepubl.)
Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2012 r., sygn. akt I ACa 232/11 (niepubl.)

Przypisy:

¹ – Nowa ustawa deweloperska: USTAWA z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2021 r. poz. 1177.)

² – Stara ustawa deweloperska: USTAWA z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (T.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1445.)

³ – Wyrok Sąd Najwyższego z dnia 8 sierpnia 2007 r., sygn. I CSK 177/07, LEX nr 287743 oraz wyroki Sądu Najwyższego z dnia 9 lipca 2003 r., IV CKN 305/01, OSNC 2004, nr 7-8, poz. 130 i z dnia 30 czerwca 2004 r., IV CK 521/03, LEX nr 183717